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改革开放40周年系列⑭:开创住房保障模式的“杭州样本”


http://www.hzfgj.gov.cn 2018-09-14 澳门威尼斯人首页住保房管网

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改革开放40年来,随着我国城镇住房制度的根本性改革,杭州住保房管部门始终坚持住房制度改革方向不动摇,将坚持市场化改革与发挥政府主导作用相结合,将发展房地产市场与健全住房保障相结合,将构建多层次住房供应体系与增强人民群众住房消费能力相结合,逐步构建了具有杭州特色的住房保障体系。

截至2018年6月,杭州主城区通过公共租赁住房(廉租住房)、经济适用住房、危旧房改善等保障性住房已累计保障住房困难家庭约27万余户,占按上年度常住人口计算,住房保障覆盖率达22%。其中,公共租赁住房累计保障约5.94万户家庭;廉租住房累计保障住房困难家庭约1.46万户;经济适用住房累计惠及约8.5万户家庭;危旧房改善累计惠及约5万户住房困难家庭;拆迁保底安置累计保障6万余户家庭。

开启住房制度改革

上个世纪90年代以前,城市里的“住房”概念和“公房”密不可分。计划经济时期,由单位按照工龄、职位高低等标准来分配给职工居住的公房,几乎是住房的唯一来源。由于公房租金低廉,远低于房屋建设和维持成本,房屋的分配实际上是一种福利待遇。

随着市场经济体制的确立,我国的城镇住房制度开启。 “住房商品化”成为一种新的观念和趋势。在国务院正式宣布停止福利分房制度之前,处在长三角腹地的杭州就已经走在了住房制度改革前列。1993年4月1日,《澳门威尼斯人首页市区住房制度改革实施方案》开始实行,杭州的“房改”方案尘埃落定。与此同时,公积金制度建立,一种全新的住房供应方式出现。

1998年7月,国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式开启以“取消福利分房,实现居民住宅货币化”为核心的住房制度改革。在这一文件精神指导下,澳门威尼斯人首页加快住房制度改革步伐,1999年发布《澳门威尼斯人首页市区进一步深化住房制度改革的若干意见》,宣布停止实物分房,同时要求对停止实物分房以前已租住的公房,继续向职工出售。2002年开始,随着旧城拆迁改造力度的不断加大,杭州进一步扩大市区公有住房出售范围,推进旧城拆迁改造和城市建设。

同时,作为住房货币化的实施载体,“住房补贴”,也出现在了人们的生活中。1999年到2003年,杭州陆续颁布了《澳门威尼斯人首页市区行政事业单位住房分配货币化试行办法》等一系列文件,明确实施住房补贴的范围、对象、形式、标准、资金来源等,标志着杭州住房分配货币化工作进入了具体实施阶段。政策规定,对1999年1月1日以后参加工作的职工,单位除按规定比例为职工缴存住房公积金外,另按月给予不高于本人工资25%的住房公积金补贴;对1998年底以前参加工作的无房和住房面积未达到规定标准的职工,由单位按规定发给人均每平方米1200元的一次性住房补贴。

2004年9月,杭州住房公积金管理中心与澳门威尼斯人首页房改办机构分设,开始实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理体制。2006年,《澳门威尼斯人首页人民政府关于进一步贯彻落实<住房公积金管理条例>全面推进杭州住房保障体系建设的通知》发布,确立了市区住房公积金的发展战略,同时提高缴存比例,将机关、事业单位缴存比例调整为各12%,企业单位调整为各8-12%。

公房出售、住房补贴、住房公积金等这些新鲜事物,改变着传统的住房观念。在新的住房制度下,住房补贴和住房公积金,连同按揭贷款,成了职工解决住房问题的重要资金来源。

随着上位法律政策的调整完善,杭州公房房改政策也进行着不断的补充调整。

住房保障制度的建立

住房制度改革后,公房出售成为一项需要较长时间逐步完成的“历史遗留”任务。依据《澳门威尼斯人首页市区公有住房出售管理办法》,杭州越来越多的公有住房转换为私有产权的商品房。而以“经济适用住房”为代表的政策性住房,则逐渐勾勒出住房保障制度的轮廓。

1998年,国务院于下发《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,明确了“将经济适用住房建设作为解决城镇住房问题”的国家政策。以此精神为指导,1999年10月,杭州出台了《澳门威尼斯人首页市区经济适用住房销售管理实施意见》,就经济适用住房售房原则、售房对象、价格等方面作出规定。经济适用住房是面向城市中低收入家庭的普通微利住房,推出后,申请人数增长迅速。

为扩大保障范围,2001年杭州又出台了《澳门威尼斯人首页市区廉租住房管理试行办法》,正式拉开廉租住房保障工作帷幕。自建立廉租住房制度以来,我市通过租金补贴配租、实物配租、租金核减三种途径,在全国率先将低保标准1.2倍以下家庭纳入廉租住房保障,并逐步扩大为1.4、1.7、2倍。2010年,率先将低保标准2倍扩大到低保标准2.5倍以内,实现了“应保尽保”。廉租房的配租标准也从人均使用面积8平方米扩大至人均建筑面积15平方米。货币补贴标准从每月每平方米20元提高到30元。


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(图片来自网络)


杭州不仅致力于解决城市低收入家庭的住房困难问题,随着外地人口的不断涌入,许多不符合经济适用住房条件又无力购买商品房的大学毕业生、创业人员住房困难问题也日益受到重视。为解决他们的住房需求,2004年起,杭州开始在市区建设人才公寓。从2007年开始,杭州加大建设力度,每年开工两项公寓(大学毕业生公寓和外来务工人员公寓)20万平方米。为了进一步解决本地中等偏下收入住房困难家、大学毕业生、创业人员3类群体的阶段性居住需要, 2010年开始大力发展公共租赁住房制度,推动了杭州住房保障从“以售为主”到“以租为主”、“租售改”三位一体的转变。

在这个过程中,伴随着商品住宅的崛起,城市面貌日新月异,杭州城内的拆迁安置问题和危旧房改造问题也提上了日程。2006年,杭州设立了国有土地住宅房屋拆迁补偿安置的最低保障政策,在核定被拆迁人另无住宅的情况下,被拆迁人选择房屋产权调换的,安置建筑面积从46平方米提高到48平方米,与住房保障政策相衔接,从而正式将拆迁安置房纳入住房保障体系。同年,为改善澳门威尼斯人首页区危旧房屋内居民的居住条件,保障房屋使用安全,杭州启动危旧房改善工程。作为住房保障的重要组成部分,危旧房改善的启动标志着“租售改”三位一体指导思想形成并在杭州住房保障工作中得到全面贯彻执行。

至此,经济适用房、廉租房、公租房、人才专项房,再加拆迁安置房和危旧房改善,逐渐构成了颇具杭州特色的“六房并举”住房保障体系。

幸福的公租时代

2010年来,为进一步加强和改善房地产市场调控,国务院相继发布一系列文件,将保障性住房建设作为坚决遏制房价过快上涨的重要抓手,要求各地加大保障性安居工程建设力度。同时,因城市化进程加快、住房供应结构单一等客观原因带来的部分城市中低收入家庭、大学毕业生、创业人员阶段性、过渡性住房困难问题日益突出,加快公共租赁住房建设的呼声日益高涨。

2009年,杭州出台了《澳门威尼斯人首页区经济租赁住房管理办法(试行)》,面向住房保障“夹心层”群体,推出了经济租赁住房。2009年12月,杭州开始大力推进公共租赁住房建设,在半山田园地块开工建设了第一个公共租赁住房项目。项目由市住保房管局负责统一建设管理,建筑面积达33万平方米,房源5000余套,是杭州首个集中建设、全省建设规模最大的公共租赁房项目,2013年正式交付使用。田园的交付入住,标志着杭州 “公租房时代”的真正来临。


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(田园公租房实景图)


在田园公共租赁住房项目开工之后,紧接着,2010年,市政府又接连落实了塘北、庆隆、蒋村、牛田、三里亭、城北花园岗的6个自建公租房地块,总建筑面积70余万方,提供了1万余套公租房房源。这些项目选址合理,配套成熟,不乏亮点。在蒋村公租房小区,住保房管部门联合团市委启动了“住创1215”工程,打造了公租房小区新样板,为青年人才创业创新提供“楼上安居、楼下创业”的全方位服务,成为我市首个“公共租赁住房服务创业青年示范区”,到现在已累计有17个创业团队在这里实现了“让梦想照进现实”的愿望。2018年6月,伴随着塘北地块河畔水镜人家公租房项目的顺利交付,杭州住保房管部门自建的7个公租房项目全部交付入住。


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(蒋村公租房实景图)


与廉租房、经济适用房等住房保障方式相比,公租房在覆盖范围和保障力度上显然更广、更大,也更加符合城市发展的需要。2011年起,面对日益凸显的“夹心层”住房难问题,杭州创新保障理念,在全国范围内率先突破了户籍的限制,将新就业职工和流动就业人口纳入到了公租房保障制度中来,让包括环卫工人、公交司机在内的新杭州人共享发展成果。从保障家庭占比来看,截止到今年6月,市区两级公租房累计保障的5.94万户中,非杭户籍比例已超60%。

公租房深受市民的欢迎,除了户籍政策的“全覆盖”,还有很大的原因在于它低廉的租金政策。杭州的公租房根据土地等级不同实行差别化租金,目前,租金较高的一级土地36.00元/平方,租金较低的十二级仅为5.50元/平方。以距离城西银泰咫尺之距的金茂悦公租房项目为例,五级的土地等级价格是21.00元/平方,一套45平米的一居室租金不超过1000元/月,与周边商品房出租房相比,价格可谓十分低廉。不仅如此,持有低收入证明、救助证的低收入家庭,还可以申请租金减免。为了进一步扩大保障人群覆盖面,让申请家庭多一种选择,2015年,杭州开始试点货币补贴试点,并正式建立了公共租赁住房实物保障与货币补贴并举的保障模式。

这些年,公租房房源筹集的力度一直在加大。除了自建,2011年起,杭州明确了在商品住宅项目中配建公租房作为公租房实物供给的主要方式,并专门印发了《澳门威尼斯人首页在商品住宅出让用地中配建保障性住房实施办法(试行)》,对配建原则、配建要求、配建程序等进行了规范,杭州商品住宅配建公租房工作由此开始。截至2018年6月,市区两级通过新建、集中配建、商品房项目内配建、回购等方式已筹集房源330余万平方米,累计推出公租房房源5.94万余套。其中,市级配建公租房项目已达34个,配建面积120余万平方米,配建套数约2万余套。

为进一步推进住房租赁试点工作,解决住房困难群众住房难问题,杭州自2017年8月出台《澳门威尼斯人首页加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,再次明确完善商品住宅出让用地配建公租房政策,提出了“未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套”的总目标,进一步明确了商品住宅项目用地配建比例和范围,“上城区、下城区、江干区等9个主城区商品住宅项目用地配建公租房比例不低于总建筑面积的10%,萧山区、余杭区、富阳区配建比例不低于5%。”加大了公租房配建工作力度。



(陈夏蕊)

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